破解难题，开创通城旅游产业大发展新局面

湖北通城风景旅游开发规划总体思路

葛其荣  2011年11月

一、    问题与对策

（一）现象问题

    湖北省通城县，地处武汉、长沙、南昌三个大都市3小时车程的中心，具有发展旅游产业十分优越的市场区位条件。通常，只要具有旅游市场能够接受的一个风景区，县城双休日的宾馆开房率将大大超过非双休日的水平。通城县的旅游开发，尚处在最初始的起步阶段。其明显的标志就是，双休日的住宿餐饮营业额，远低于非双休日的水平。近日，考察组住宿的某宾馆共48个客房，周六开房15间，周日仅5间；扣除考察组2间，实际分别为13间和3间。通城县城双休日开房率之低，可见一斑。通城县旅游开发的现象问题是，没有符合市场需要的旅游景区。

（二）根本问题

通城旅游开发的根本问题是，缺少具有市场竞争力的龙头山水景区。旅游市场的现状说明：

1、人们游览人文景区，通常都想去北京、西安、杭州等大城市。大中城市游客到达县域旅游的目的，是回归到自然野性的山水之中，以释放现代化城市生活的压力；人文景区并不是主要旅游吸引物。县域旅游的游客，通常是游览自然山水景区为主，顺便游览人文景区。 

2、风景旅游开发是景区休闲度假的龙头和前提。只有在景区形成较大的观光旅游规模及其住宿需求之时，景区宾馆才能做到不亏损或有盈利；

3、对于景区建设可分割出售的别墅式度假村，投资购买的目的，是以非常住和投资获利为主的，必须以开发商返租经营为买卖的前提。因此，如果不能形成大规模观光旅游的住宿接待需求，则开发商和投资人都将面临返租经营和投资回收的巨大风险。这也是长期以来风景区休闲度假项目招商鲜有成功和许多开发商都对景区的土地不感兴趣的原因所在。

解决通城旅游开发的根本问题的对策：

1、要树立和落实“以山水景区盘活人文景区，以观光项目拉动度假项目”的规划思想。“千年古瑶，百年通商，养生养老，红色经典”提法，不符合通城旅游开发的市场形象需要和规划设计原则。

    2、考察比选通城县的风景旅游资源，提出优先开发的龙头山水景区和相应的规划建设布局与行动计划。

（三）景区资源问题

1、已有规划推荐的黄龙山、药姑山等景区资源条件，是否符合旅游市场的需要？考察之前，分析所搜集的各种资料，存在较大疑问，担心“巧妇难为无米之炊”。所知通城县各有关方面，也存在对通城风景旅游资源信心不足的问题。

2、本次考察的任务，首先是评价和比选有关可开发的风景旅游资源。在此基础上，提出优先开发的龙头山水景区和规划要点。连续三日的考察，获得了满意的结论。

二、项目考察的评价和比选

（一）碧龙潭景区

碧龙潭景区，位于云溪水库上游的关刀镇道上村至上堡村夜合桥的峡谷河段，长度约4公里。其风景资源主要包括，碧龙潭瀑布（落差约20米）及其上下游的峡谷景观。峡谷地势险要，洁白的岩石连绵不绝，形成数千米的白石滩，溪水长流不断，跌水成瀑，积水成潭，溪面宽窄随峡谷地形变化，构成“瀑潭连缀，奇山怪石” 优美的峡谷景观。碧龙潭景区，具备了规划建设游客满意的、野性和优美的自然山水景区的资源条件，应该作为通城县旅游开发的突破口和最优先开发的龙头景区。由于周边地区缺少峡谷类风景区，而碧龙潭景区又将是通城县第一个山水景区，该景区建成后将具备很强的市场竞争和投资回收能力。

季节性强的漂流项目，通城县许多溪流可以开发。碧龙潭如果开发漂流项目，将丧失开发通城县和黄龙山最佳和支撑性的山水景区的可能性，应予彻底否定。开发连接黄龙山和云溪水库的碧龙潭风景区，对于该两区块的旅游开发，都具有重大的支撑和拉动作用。碧龙潭作为风景区，对拟建云溪度假村经营的拉动作用，也远远大于漂流项目。

（二）黄龙山区块：黄龙山旅游资源，主要包括黄龙林场、凤凰翅、天岳关、只角楼等景区。分别评价和比选如下：

1、黄龙林场：海拔高程近1000米，具备高山避暑和森林养生的资源条件以及一定规模的住宿接待能力。目前建有多处宾馆和别墅，床位近300个。由于没有风景区规模旅游的住宿接待需求，目前主要仅适宜夏季避暑度假。全年开房率低，经济效益很差，迫切需要满足游客需要的龙头山水景区。

2、天岳关：距离黄龙林场仅10分钟车程，是湘鄂分界之处。天岳关抗日将士阵亡纪念亭（无名英雄墓）位于黄龙山天岳关西侧，是国民革命军92师为纪念鲁南、鄂南抗战阵亡将士所建。整个陵墓区占地500亩，由仪门、墓道、永久亭、主墓、英雄泉、墓群组成。主墓碑上有蒋中正题写的“气壮山河”，第九战区司令官薛岳和九十九军军长李仙洲题写的“浩气长存”、“人类之光”等题词。2002年被列为省级文物保护单位。

通过补充92师军史、四次长沙会战背景和通城抗战历史等文化内容和雕塑、独立音响等表现方式以及风景区景观建设，可以将其建成游客满意的黄龙山主要文化山水景区，并满足黄龙山休闲度假的景区游览需要。  

3、凤凰池：黄龙山的第二高峰，海拔高度1200米。凤凰池区域森林植被较好，有较大面积的水杉、刺柏、金钱松林，平均胸径仅为30公分，缺少景观大树。凤凰池顶部森林茂密，山岭逶迤，有小面积盆地和湿地。

通过多处堰坝蓄水，形成森林水面风光，增加动物驯养等互动娱乐项目，可以将凤凰池建成游客满意的主要景区，但不能成为吸引游客到黄龙山的龙头景区。

4、只角楼：是黄龙山第一高峰，海拔1528米。东晋时期葛洪曾结庐修炼于此。只角楼峭壁万丈，怪石林立，象形逼真；每年五月还有大片杜鹃花海。

只角楼距离黄龙林场高差500多米，绝大部分游客难以接受如此高差的攀登，目前只能作为小众驴友探险求胜的补充景点。当黄龙山形成大规模休闲度假局面后，可以通过新建缆车或连接公路，满足只角楼景区大众旅游的需要。

5、黄龙山本身缺少支撑性的龙头山水景区，可以通过开发碧龙潭景区得到弥补：碧龙潭景区出口上堡村，已有公路可达东山村；黄龙林场已有公路可达曹家工棚。两地相距不足两公里，容易建设连通。如此，碧龙潭景区距离黄龙林场不足7公里，碧龙潭完全可以成为黄龙山的龙头风景区。根据景观特征和统一品牌的需要，碧龙潭可以命名为“黄龙十八潭”风景区。进一步，还应将云溪水库纳入大黄龙山旅游区的范围。

通过碧龙潭、凤凰池、天岳关和只角楼的逐步开发，必将有力的拉动大黄龙山休闲度假项目的招商开发。

（三）青山水库区块

青山水库为库容4亿方的大二型水库，属于通城县部分约占1/3，主要位于大溪村—纸棚村区域。该库区，水面迂回蜿蜒，形成诸多港汊，地形变化复杂，岛屿和半岛众多，构成优美的湖岛风光。该区域已经规划申报国家湿地公园。

青山水库通城库区区域广大，，其水上游线和陆上游线，可以规划建成通城旅游发展所需的龙头山水景区；其风景优美的滨水区块，可以多处规划建设开发商和购房人满意的森林水景度假村。运用科学环保的方法，容易做到旅游开发和水质保护的共赢。因此，青山水库景区应该列为大黄龙山开发之后的，与大黄龙山并重的通城旅游开发的主要区块。其国家湿地公园规划创建工作，应该同时满足旅游市场和投资财务可行性的需要。

（四）药姑山区块

药姑山与黄龙山属于同类旅游资源，但其森林植被状况不如黄龙山，且附近没有大面积水域可以与森林直接整合。其瑶族文化资源，不能构成重要的旅游吸引物。比较大黄龙山和青山水库景区，药姑山显然不宜规划列为优先开发项目。在黄龙山与通城旅游获得较大发展后，药姑山才可以作为高山避暑和森林养生为特色的休闲度假重要招商项目。

（五）白水岩瀑布

白水岩瀑布被称为“通城第一景”，落差约在168米~210米之间。瀑布左下有黄袍苏区湘鄂赣革命纪念碑亭。白水岩瀑布上游建有一级电站，瀑下建有两级电站，三级电站每年发电收益低下，不到30万元。三级电站的建立，截断了瀑布水源，也严重影响了景观美感，瀑布之下未形成较好水潭。瀑布周边植被差，地形变化小。

三级电站的影响，可以通过政府整合方式，保障瀑布流量。但瀑布周边地形和植被条件差，很难将白水岩瀑布规划建设成为通城县的龙头山水景区。可待通城旅游较大发展后，作为黄袍红色旅游的支撑性景区，进行规划建设。

（六）鹿角山区块

鹿角山林场森林资源较好。其所在的龙潭水库水面较小，形状变化尚好，但发电水位消落大（近10米），影响景区景观。近水坡地森林植被景观一般，未见森林水域完美结合的景观。鹿角山区块，仅能规划作为通城旅游发展后主要满足本地需要的一般性旅游度假景区。

（七）锡山景区

锡山，位于通城城南2.5公里处，主峰海拔471米。旧时有所谓“银山八景”之称。该景区山体、水景和森林的资源条件，不具备规划建设规模旅游景区的需要；适宜于作为通城本地的城市公园，进一步建设完善。

三、开发规划要点

通城县旅游开发的规划布局，可以分为县城综合接待中心、大黄龙山、青山水库、药姑山和黄袍山等五个区块。

根据旅游资源的市场需要和旅游投资的财务可行性，通城县的旅游开发，应该重点规划建设大黄龙山和青山水库区块。由于资源、交通、已有设施等优势，大黄龙山的旅游开发，应该优先于青山水库。

（一）大黄龙山区块

1、大黄龙山区块，包括黄龙林场辖区，云溪水库及其上游范围。

2、该区块最具市场吸引力的龙头山水景区，是碧龙潭峡谷段（黄龙十八潭）。该景区投资估算约500万元，五年内收回全部投资。以后每年的投资回报率大于50%。由于该景区对于黄龙山和云溪水库的拉动作用，应该作为通城旅游开发的突破口和最优先开发项目。

3、天岳关和凤凰池，均可建成黄龙山支撑性的风景区。凤凰池的建设前提是，必须接通东山村和曹家工棚公路并完成碧龙潭至黄龙林场路面改造工程。届时，游客游览碧龙潭、天岳关和凤凰池3个景区，住宿黄龙山度假村，由此构成比较满意的二日游旅游成品。

4、天岳关景区，对外交通条件好。上述补充景区文化内容和景观建设，所需投资甚少；天岳关景区改造提升的规划建设经费，应该积极争取各级文保专项资金和林业资金解决。

在上述连接道路未建成之前，其与碧龙潭同时营业，游客住通城县城，也能构成二日游的旅游产品。因此，天岳关景区的改造提升，应该优先于凤凰池的景区建设。

5、所需投资有限的东山村至曹家工棚连接公路和碧龙潭至黄龙林场路面改造工程，是通城旅游产业发展和打造大黄龙山旅游度假区的关键性基础设施建设，需要尽早安排前期工作，争取早日建成通车。

6、对于黄龙林场度假村，需要规划其环境建设和度假村发展空间项目。首先应规划建设小型水库蓄水项目和周边互动娱乐项目。水库水环境项目，力争纳入通城县的水利工程建设计划。

7、云溪水库度假村项目和水上观光旅游，应该继续积极推进。碧龙潭和大黄山开发的推进，将有力促进云溪度假村项目招商开发。

小结：（1）尽快规划建设碧龙潭和天岳关景区；（2）同步组织东山村至曹家工棚连接公路和碧龙潭至黄龙林场路面改造工程、凤凰池景区和云溪水库度假村的规划建设；（3）及时安排林场度假村环境建设，云溪水库水上旅游和只角楼景区项目前期工作。

（二）青山水库区块

青山水库的风景资源不同于大黄龙山，两者具有较大的互补性。

1、勘察和比选，分别确定水上游线和陆上游线的规划方案。

2、勘察和比选，提出各个森林水景度假村区块的选址方案。

3、提出青山水库旅游开发和水质保护的环保方案。

4、提出青山水库旅游度假区对外交通建设方案。

5、在此基础上，编制和批准青山水库旅游度假区旅游开发总体规划；该总体规划内容应充分纳入国家湿地公园规划和报批工作。

6、开展青山水库项目招商引资工作，适时推进交通、水电等配套的基础设施建设。

（三）药姑山区块

定位为高山避暑和森林养生为特色的休闲度假功能区块。同时，应规划建设山水观光项目、江南药库、瑶族文化和红色山乡等山水文化观光项目，作为休闲度假的旅游内容。

（四）黄袍山区块

定位为通城县主要的红色遗迹旅游功能区块。同时，应适时规划建设白水岩瀑布、华罗寨、鹿角山、龙潭水库等景区，增加红色旅游的丰富度和游客满意程度。

四、政府主导和市场运作

旅游开发的政府主导和市场运作的关系，是困扰县域旅游开发的主要误区，需要首先澄清思想和统一认识。

（一）政府主导与市场运作的关系

1、风景旅游开发，最主要是社会效益和政府责任；风景旅游开发和经营，涉及政策处理问题复杂和影响周期长，需要政府部门深度和长期介入。

2、中国国内缺乏风景旅游开发的产业成熟经验，县域旅游开发的误区普遍和失败案例众多。由于景区投资回收周期长，企业财务风险大，企业旅游开发的技术保障能力差等原因，通常，企业投资介入景区兴趣不大，往往只关注房地产项目。

3、政府主导的主要任务是：（1）通过项目策划和规划设计，研究整合旅游开发项目的可行性条件，打造具备市场和财务实际可操作性的旅游投资项目及其扶持政策。（2）以有限投资，直接组织开发的龙头作用的关键性风景区，打造休闲度假旅游投资的市场环境条件；落实重要旅游项目的招商引资。

4、所以，对县域旅游开发而言，政府主导是市场运作的前提和基础，市场运作是政府主导的结果和开发主体。

（二）政府主导的具体任务

1、将通城县各有关部门的认识和行动，统一到开创旅游产业大发展新局面的奋斗目标和指导思想上来；特别要将碧龙潭和大黄龙山区块的开发经营，作为通城旅游业跨越式发展的突破口和主攻方向。

2、组建和加强国有的旅游开发龙头企业。其主要业务是，投资开发对于通城旅游开发能够发挥龙头作用的观光旅游风景区。对于休闲度假和旅游地产项目，则主要由市场主导的社会和民营企业投资开发。国有旅游开发企业开发观光旅游风景区的目的，在于推动风景区休闲度假项目的社会投资。景区开发成功之后，可以向社会转让，也可以继续持有经营。

3、建议设立通城县旅游局管理的“通城县旅游投资开发有限公司”（简称旅投公司），作为政府旅游开发意志的执行者、履行旅游投资融资平台、政府主导项目开发运营主体、招商引资合作平台等职能。建议县政府注入通城旅游开发的启动资金500万元，作为该公司的注册资本和碧龙潭景区的建设资金。

碧龙潭景区开发，不仅是通城风景区投资财务效益最好的项目；而且，能够为构建旅投公司再投资能力奠定一定的经济基础，能够为通城旅游系统培养造就一批风景旅游开发经营的实用人才。碧龙潭景区一年建成营业，也将一举扭转县城双休日住宿餐饮的不利局面，有利于迅速提升全县各界加快发展旅游产业的认识和信心。

4、需要加大对于黄龙林场管理的旅游公司的支持力度，进一步明确黄龙林场及其旅游公司在辖区旅游开发经营的权利和义务。由于黄龙林场的财务困难和旅游公司的经营问题，需要在以下几个方面给予政策性的支持帮扶：

（1）协调交通部门，安排交通资金，规划建设东山村至曹家工棚连接公路和碧龙潭至黄龙林场路面改造工程。该项目投资有限，有利于整合碧龙潭景区经营和为凤凰池景区开发创造条件。

（2）协调文化、林业、旅游等部门，争取各级财政的文保、林业、旅游专项补助资金，改造提升天岳关景区。该项建设所需资金很有限，却能很快将天岳关改建成与碧龙潭配合的黄龙山主要风景区。

（3）协调水利部门，安排水利专项资金，在黄龙度假村修建小型水库，以改善度假村景观环境。

（4）制定土地和税收等优惠政策，鼓励社会和民间资金适时开发建设凤凰池风景区。

（5）安排前期工作经费，支持编制黄龙山旅游开发总体规划和天岳关、凤凰池风景区规划。

5、安排前期工作经费，编制与国家湿地公园衔接的青山水库区块旅游开发总体规划，以利于项目招商和政府配套设施建设。

6、需要研究确定大黄龙山区块、青山水库区块等休闲度假项目在土地出让、交通水电基础设施配套、税收奖励返还和市场营销支持等方面优惠扶持政策和招商建设时序等其它条件。通城县政府对于休闲度假项目开发商的主要约束条件是，在规定期限内尽早建成大规模的度假客房及其各项酒店配套设施。

（三）市场运作的范畴

1、县域旅游开发的市场运作，不仅是指旅游项目的开发经营主体为社会和民营企业，也包括县属国有企业的市场运作；不仅要贯穿建设经营的全过程，更应在项目策划和规划设计中充分体现市场运作的客观要求。

    2、社会和民营企业市场运作的旅游开发项目，主要应包括休闲度假、旅游地产、旅游商品、旅游交通和旅行社业务等方面。

3、通城旅游的民营企业和社会投资的产业发展局面，期待政府主导的龙头风景区开发，通城县规模旅游人气和相关优惠扶持政策。

五、    当前工作建议要点

1、选定碧龙潭景区和大黄龙山区块，作为通城旅游跨越式发展的突破口和主攻方向；将碧龙潭景区建设、天岳关景区改造提升和景区连接公路建设，作为旅游开发政府主导的首要工作；明确有关部门的工作目标和具体任务；特别是，由县旅游局组建旅投公司，规划建设碧龙潭风景区。

2、用被采纳的本规划思路内容，修改正在编制的通城县旅游开发总体规划，使新的总体规划，能够符合旅游市场的实际需要和项目可行性要求。

3、委托开展碧龙潭景区、天岳关景区、凤凰池景区各项目的规划设计工作。如果明确国有单位为主投资开发，建议直接安排各项目的修建性详细规划设计工作。对于仍要求对外招商的景区项目，至少也应该尽快委托编制景区的总体规划工作。否则，没有切合实际的规划设计基础，政府部门与企业的旅游项目招商洽谈，将是徒劳无功的。

4、委托编制青山水库国家湿地公园的咨询报告，将青山水库的水面和陆地观光游线以及将来招商开发的休闲度假项目内容，纳入国家湿地公园的总体规划，使其更符合市场需要和可持续发展的要求。由此，避免许多湿地公园脱离市场实际的通病和今后规划与实施的可能矛盾。